みなさんは都市計画法という法律を知っていますか。

そのような法律を聞いたことがないという人も多いと思いますが、土地を購入したり家を建てるとき、特に注意が必要なのが都市計画法による規制です。

マイホームを建てるために土地を買うときなどには気を付けなければいけません。

土地の売買契約を結んだ後になって「実は一般住宅は建てられないエリアだった…」と気付いては大変です。

都市計画法が一体どんな法律なのか、不動産取引で重要になるポイントを解説していきます。

都市計画法に基づいて街づくりが促進される

個々の土地の所有者が自由に土地利用をしてしまうと、便利で快適な街へ整えるのが難しくなります。

そこで国や自治体が地域に適した都市計画を立てて、プラン通りに街づくりが促進できるようにと都市計画法が定められています。

都市計画法は、乱開発を防いで計画的に都市開発を進めるための法律です。
日本の国土はさまざまな区域に区分・指定されていて、エリアごとに受ける規制が異なっています。

不動産建築は基本的に都市計画法で制限されている

都市計画法では『都市計画区域・準都市計画区域』のエリアが設定されていて、それぞれに建築上の条件を与えて無秩序に建物を造らないようにしています。

都市計画区域の市街化地域と市街化調整区域

このエリアの土地は用途地域といって、利用目的を明確に区別しています。
住居目的・商業目的・工業用地の3種類に大別して、それ以外の目的では利用しないように管理します。

もちろん、商業エリアで一戸建てのマイホームを建てることは可能ですし、住宅エリアでブティックやフィットネスクラブを作ることもできます。

ただし、勝手に建てることはできません。
必ず地域の自治体の認可を得なければなりません。

とくに大都市圏では、この区分けをさらに細かく規制するエリアもありますのでご注意ください。

なお、市街化区域の周辺には調整区域が設けられることがあります。
この区域は市街地が必要以上に広がることを防ぐ役目があります。

基本的に、住居用ハウスやマンション・アパートを建てるのが難しいエリアで、建てる場合は厳しいチェックが入りますし、担当役所の建築許可を得る必要があります。

この調整区域にすでに建っている住居には要注意です。
購入して建て替えやリフォームに厳しい条件があって、思い通りの住宅にならない可能性があります。

準都市計画区域の不動産建築にも規制がある

準都市計画区域はその言葉通り、これから都市計画が行われる地域を指します。ですから、このエリアでは民間が自由に土地利用を進めることが難しくなります。

なお、準都市計画地域ではインフラ設備のための土地整備が進められている場所もありますし、数年後に整備工事に入る予定の土地もあります。

そのため、大規模の開発行為には都道府県知事から開発許可が必要になりますし、新たに建築する場合やすでにある建物を増改築する場合も、都市計画法の認める範囲で建築する旨を事前に担当役所へ申し出て、さらに認可を得なければなりません。

都市計画地域で新たに建物を建てるときの注意点

都市計画地域で住居やマンションを建てる際は、次の点に注意しましょう。

• 住居エリアでは建物の高さに制限がある

ほかにも第一種・第二種住居地域、田園住居地域などが取り決められていて、それぞれ建物の基準が定められています。

 また、商業エリアや工業エリアに住宅を建てることはできますが、それぞれ規制が設けられています。

なお、商業エリアや工業エリアなどは住宅の周辺が広々としている場合がありますが、将来どのような建物が近隣に建つ可能性があるのか事前チェックするべきでしょう。

場合によっては快適生活が維持できなくなるケースもあります。

最後に

不動産取引に関わる法律や規制の種類は非常に多く、一般の方がすべてを理解するのは難しいと言わざるを得ません。土地を購入した後になってから後悔しないためにも、まずは不動産会社に相談するようにしてください。

不動産会社に依頼すれば都市計画法に基づく許可の申請手続きなどもスムーズに進んで、余計な手間や時間がかからずに済みます。納得できる形で土地の購入契約を結べるように、不動産取引のプロに相談・依頼するようにしましょう。