不動産のことなら
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日本では高齢化や人口減少の影響により、相続をきっかけに『空家』を抱えるケースが増え続けています。
総務省の調査でも、全国の空家は年々増加傾向にあり、多くの家庭で『使い道のない不動産をどうすべきか』という問題に直面しています。
一見すると「資産が増えた」と思いがちですが、適切に対処をしないと費用や管理の負担や法的トラブルにつながることも少なくありません。
今回は、空家を相続した際に起こりやすい“代表的な問題点とその対策”を分かりやすく解説していきます。
相続した家を誰も使わないまま放置すると、劣化は意外に早く進みます。
外壁の傷み・雨漏り・庭木の繁茂・害虫の発生等、建物や敷地は定期的な手入れが欠かせません。
しかも、“遠方に住んでいる”“忙しくて時間がない”などの事情で管理が行き届かない場合、様々な問題が発生します。
2015年に施行された『空家対策特別措置法』により、適切に管理されていない空家は“特定空家”と認定されると、固定資産税の優遇が外れ、税額が数倍に跳ね上がるケースもあります。
☆放置するほど負担が増えるという悪循環に陥りやすいため、注意が必要です☆
対策
◦定期的な巡回管理を行うか、管理業者に委託する。
◦簡易清掃・庭木の手入れ・換気など 最低限の維持作業を継続する。
◦老朽化が進んでいる場合は、修繕計画をたてる。
☆放置せず、最低限の維持管理をすることが、トラブルを防ぎ将来の資産を守る重要なポイントです☆
相続した空家は、住まなくても毎年の固定資産税は必ず発生します。
火災保険や地震保険を継続する場合は、その保険料も負担することになります。
また、建物が古くなると保険への加入や更新が難しくなる場合もあり、思わぬ出費やトラブルにつながることもあります。
対策
◦相続後、すぐに固定資産税評価額・保険加入状況を確認する。
◦使う予定がない場合は、『早期売却』『賃貸に出す』『解体』などを検討し、コスト削減につなげる。
◦自治体の補助金(解体補助・リフォーム補助など）がないか調べる。
☆費用の“見える化”と、早期の方針決定が費用負担軽減のカギとなります☆
空家を複数の相続人で共有するケースでは、方向性を巡って意見が分かれることがあります。
上記のように、意見がまとまらないと何も決まらず、結果として空き家が放置され続けてしまいます。
共有状態は権利関係が複雑で、不動産の売却や活用が難しくなってしまいます。
早い段階で専門家を交えながら、話し合うことが大切です。
対策
◦専門家(司法書士・不動産会社・税理士）を交えて話し合う機会をつくる。
◦共有状態を解消し、単独名義にする方法を検討する。
◦共有者全員の利益になるように案を比較し、客観的データを基に判断する。
☆感情だけでなく『数字(費用・リスク）』を基に判断すると、合意形成が進みやすくなります☆
特に地方では、“建物が古い”“立地が不便”などの理由で買い手が見つからないケースが増えています。
また、固定資産税が安くなる『住宅用地の特例』を受けている土地に建物がある場合、建物を解体して更地にすると固定資産税が上がるため、解体の判断が難しくなります。
対策
◦不動産会社に「更地にして売る」「建物付きで売る」両面から査定してもらう。
◦空家バンクや自治体のマッチング制度を活用する。
◦早期売却を目指す場合、価格設定を柔軟に行う。
◦不動産会社に買取を依頼する。
☆売却の可能性を広げるためには、複数のルートを併用することが効果的です☆
管理が不十分な空家では、以下のような問題が起こりがちです。
このようなトラブルが発生すると、所有者が損害賠償を求められる可能性があります。
『空家だから関係ない』というわけにはいかず、所有者としても管理義務は常に発生し続けます。
対策
◦最低限の外観管理(草刈り・壁の補修）などを行う。
◦長期不在の場合は、管理会社へ委託する。
◦防犯対策（施錠強化・センサーライトの設置等）を強化する。
事故・犯罪を予防することは、所有者の責任を果たすうえで非常に重要です。
空家の問題は、自分だけで抱えてしまうと対応に限界があります。
時間が経つほど複雑化・深刻化してしまうため、相続後は早期に方向性を検討することをお勧めします。
〖空家を相続したあとの方向性〗
⌂ 売却して現金化する
⌂ 賃貸物件として活用する【リフォーム or 現状のまま賃貸】
⌂ 解体する 更地にして売却 or 貸駐車場などで活用する
⌂ 管理を委託し 資産として保有する
専門家のサポートを受けることで、最も負担が少なく、かつ資産価値を損なわない方法を選びやすくなります。
相続・不動産・税務・法務など複数の専門知識が関わるため、早めに専門家へ相談することが解決への近道です。
〖空家対策の相談先〗
👤 不動産会社 ➜ 売却・賃貸の提案
👤 行政書士・司法書士 ➜ 相続や権利関係の整理
👤 税理士 ➜ 固定資産税・相続税などの相談
👤 工務店 ➜ リフォーム・解体の見積もり
空家の活用方法は、
〖売る〗 〖貸す〗 〖管理を委託する〗 〖リフォームをする〗 〖解体する〗
など、さまざまです。
状況に応じて最適な方法を選ぶことで、負担を軽減しつつ資産価値を守ることができます。
空家の相続は、資産としての魅力がある一方で、管理や費用、トラブルなど多くの問題を伴います。
放置すればするほど状況が悪化しやすいため、相続した段階で早めの判断が重要です。
ご自身やご家族にとって最適な選択をするためにも、まずは現状を把握すること、必要に応じて専門家に相談しながら無理のないかたちで空家の活用・整理を進めていくことが大切です。
株式会社BLOOMでは各分野に精通した士業の先生方を無料でご紹介しています。
まずはお気軽にご相談ください。
