任意売却とは?
知っておきたいメリット・デメリット

「これなら無理なく支払えるだろう」と申し込んだ住宅ローン。慎重に計画したつもりでも、実際には病気やリストラ、離婚など、予期せぬ事態で支払いが難しくなってしまうことも現実起こり得るものです。住宅ローンの支払いが困難になってしまったとき、ただ滞納し続けて競売を待つ前に「任意売却」という方法があることをぜひ知っておきましょう。
競売を回避することができるかもしれません。

任意売却とは?

住宅ローンの支払いが滞ると、借り入れ先の金融機関は抵当権を実行し、物件を差し押さえ競売にかけます。
強制的に競売にかけられる前に、所有者が自分の意思で不動産を売却することを「任意売却」といいます。
本来であれば、住宅ローンを完済したうえで抵当権を抹消してもらうのが筋ですが任意売却の場合、支払いを残したまま抵当権を抹消し売却することができます。
債務を残したまま担保を外すため、金融機関の同意を得たうえで進めなければなりません。
このとき、売却価格を決定するのは金融機関です。

残りの返済額を早急に回収するために、金融機関が査定をして売却価格を決めるのです。
買い手が見つかるとその売却代金は残債に充てられ、それでも足りなかった部分は債権者(金融機関)と話し合い、分割で支払います。
債権者としても、債務者の支払いが厳しいことは既に分かっていることであり、月々5000円~3万円と無理のない範囲で分割返済を求めることが多いようです。

任意売却のメリット

競売と比較したときのメリット

  • 通常の売却とほぼ同じ市場価格で売却でき、競売よりも高く売却することができる。(競売の場合、どうしても相場より安く売却されてしまうことが一般的。)
  • 競売の場合、競売物件として広告されてしまうため、知人に知られてしまう恐れがある。任意売却の場合、一般の売却と変わらない形で売りに出されるため、売却の理由が周囲に知られにくい。
  • 競売の場合、残債の一括返済を求められるが、任意売却の残債は無理のない範囲で分割での支払いが出来る可能性が高い。
  • 持ち出し費用がいらない(売却金額から登記費用や仲介手数料などを差し引くため、手持ちのお金から精算する必要がない。交渉次第では、引っ越し費用も売却金額から差し引くことができる。)
  • 債権者との交渉によっては売却金額から引っ越し費用を差し引くこともできる。

任意売却のデメリット

  • 滞納することにより信用情報機関(ブラックリスト)に情報が登録されてしまい、以後ローンが組みづらくなる。
  • 連帯保証人に督促がいってしまうため、迷惑をかけてしまう
  • 必ずしも買い手がつくとは限らない。売れなかった場合には競売に進むリスクがある。

任意売却の可能期間

任意売却にはタイムリミットがあります。
タイムリミットは競売期日の2日前まで。
ケースバイケースですが、滞納からおおむね1年後には競売にかけられることが多いようです。

任意売却を始めても、すぐに買い手がつくとも限りません。 「支払いの目途が立たない」「このままでは滞納してしまう」と感じたら、早めに金融機関や任意売却実績のある不動産会社へ相談することをおすすめします。




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