不動産のことなら
不動産のことなら
まさか離婚することになるとは思わず、家をローンで購入した方もたくさんいるでしょう。
もし離婚となった場合、家を2等分してさっぱりと分けることはできません。
では、離婚時の家(不動産）はどのようにすれば良いのでしょうか？
トラブルにならない為にも、手順や方法を詳しく知っておく必要があります。
離婚の財産分与では、基本的に夫婦で均等に半分ずつ分けるように計らいます。
離婚の原因がどちらにあっても、共有する財産はキレイに二等分するのが財産分与の法的ルールです。
この財産分与では、マイホーム(不動産）の財産分与が、最もトラブルになる可能性があります。
今回は、不動産の財産分与でトラブルにならないよう、手順や方法を詳しく解説します。
財産分与とは、結婚後に夫と妻の2人で築きあげた財産を分けるということです。
現金や、車、保険など世帯の名義で契約をしたものは全て対象です。
その中で不動産財産分与は、【結婚後に購入した家やマンション、土地】などが対象です。
財産分与の対象になる家や土地は、夫と妻の共同の財産や住宅ローンを使って購入したものです。
家や土地の名義人は関係ありません。
【結婚後】ということがポイントで、結婚前に親から相続した家や、夫婦のどちらかが結婚前に購入した場合、夫や妻のどちらかの貯金で買った家などは、【対象にならない】ので注意が必要です。
●どちらかに相続・贈与された不動産
●どちらかが結婚前に貯金した資金で購入した不動産
●どちらかの親族が全額を出して購入した不動産
家を財産分与するときは、売却する、どちらかが住むという2つに分けられます。
2点についてメリットやデメリットがあることも知っておくと良いでしょう。
| メリット | ・現金化することで2等分が簡単 ・スッキリと出来て、新たな出発の資金にもなる |
| デメリット | ・家がいつ売れるのかがわからない |
住宅ローンが残っていたり、住む理由がないときには不動産を売却して現金を分配することが多いです。
しかし、いつ売れるのか分からないので現金を受け取るまで時間がかかってしまいます。
まずは、所有している不動産の価値がいくらなのかを把握しましょう。
現時点で家の価値がわかれば、「ローンの返済はどうするか」「財産分与の金額はどのくらいになるのか」ということが把握できます。
不動産の査定額と同額ほどで売れるような不動産業者を探しましょう。
1つの不動産業者を選ぶのではなく、複数の不動産会社を見て信頼できる不動産会社を選びましょう。
売却価格を均等に分配します。
この方法は、金額などに関するトラブルは起きにくくなります。
| メリット | 環境が変わらないので、子どもがいる場合には転校などをしなくて良い |
| デメリット | ローンの残りの支払いを続けてくれるかなどの心配やトラブルがある |
離婚後の夫や妻のどちらかがその家に住み続ける場合は、専門家に適正な査定をしてもらい、相手に評価額の半分を現金で支払って引き取ることができます。
しかし、住宅ローンが残っていた場合は少し複雑になるので注意が必要です。
【例】家の評価額が1500万円の場合で妻が家に住む→夫には750万円を支払う。
所有している不動産の価格が、いくらなのかを把握しましょう。
正確な数値を知るためには不動産会社や不動産鑑定士に査定を頼みます。1社だけでなく複数社に依頼することでより正確な数値が分かります。
住宅ローンがあれば、残りの金額がいくらなのか、借入先の金融機関に確認しましょう。
この金額によっては、売却する選択肢もでてきます。
また、家の名義人とローンの名義人が同じだとは限りません。
住宅ローンの負担額を決めている場合には財産分与の際に考慮されるので、しっかりと家の名義人、ローンの名義人について確認をしておくことが大切です。
住宅ローンがあると、所有者とそうでない人とで差ができてしまうので平等にします。
住宅ローンの名義は基本的には変更できないので、住宅ローンの分配と不動産価格の分配の両方をしなければならず、少し複雑になってしまいます。
最後に、不動産の所有権を所有者に変更するために、不動産を管理している法務局で登記を変更する申請を行います。
不動産の価値を査定したときのオーバーローンとアンダーローンについて、確認しておきましょう。
・不動産価値よりローンの方が多く、売却してもローンが残る = 「オーバーローン」
・不動産価値がローン残額を上回り、売却して利益がでる = 「アンダーローン」
オーバーローンの場合は、問題点があります。☟
・オーバーローンは「マイナスの資産」となるので、財産分与の対象外となる可能性がある
・売却してもローンは残るので、誰がローンを支払っていくのか、支払いを続けられるのか、というトラブルが考えられる
不動産の財産分与は、住宅ローンの有無が大きく関わってくるとお分かりいただけたと思います。
トラブルを避けるためにも専門家に依頼をして、的確なアドバイスをもらうのが良いでしょう。
離婚後に相手がローン返済の責任を持つと離婚協議書に明記しても、安心はできません。
万が一返済がストップすれば、その分は自分で払うことになります。返済不能になれば、すぐに抵当権の行使でマイホームが売却されてしまいます。
また、自分が連帯保証人の場合は、ローン残金を代弁するように請求されます。
ローン返済中のマイホームに住み続けるならば、先に述べた通り、離婚相手がローン名義であるリスクが高すぎます。
自分に安定収入があれば、ローンの名義変更をして返済を引き継ぐ方が良いかもしれません。
毎月の返済の一部を相手に負担してもらうよう協議書に明記します。なお、自分が大きな負債を背負うのですから、その他の財産分与でプラス・マイナスを調整することも肝心です。
このように、公平に財産分与すれば、離婚後の生活がより安定することでしょう、
ただし、不動産分与については法的に難しいことがたくさんありますので、ぜひ専門家に相談するようおすすめします。
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