不動産のことなら
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近年、遺産相続で古い住宅を引き継ぐケースが増えています。
しかし、既に住宅を購入していたり、ご自身の住んでいる場所から離れた土地にある住宅などの場合、そこに住むことが難しいことがあります。
賃貸で貸し出すことが出来れば収入になりますが、”利便性が良くない””建物が古くて人に貸せるものではない”など、利用せずに所有しておくしかない場合もあり、維持費は極力抑えたいものです。
維持費のひとつである”固定資産税”は、『土地のみ(更地）』と『建物が建っている』場合では、『土地のみ(更地)』の方が高くなります。
今回は、住宅が”建っているのか””いないのか”によって、固定資産税がどれだけ変わるのかを詳しく解説していきます。
固定資産税は、所有している土地とそこに建っている家屋それぞれに課税されます。
毎年1月1日の時点で所有している不動産に対して課税される税金で、課税評価額によって納税額が算出されます。
固定資産税額 = 課税標準額 × 税率(1.4％)
都市計画税 = 課税標準額 × 税率(0.3％)※
※名古屋市の税率で表記しています。税率は市区町村によって異なる場合があります。
家屋の課税標準額は、建物の元々の価値(再建築価格）から経年劣化(経年原点補正率）の分を差し引いて計算します。
つまり、古い家屋の課税額は低く、新しい家屋の課税額は高くなります。
建物を建て替えると、固定資産税が高くなるのはこのためです。
土地の課税標準額は、その地域の路線価などの公示価格を基準に計算されます。
住宅用地の場合、条件(面積）によって軽減措置が変わり、固定資産税の支払額に大きく影響します。
『土地のみ(更地)』の方が固定資産税は高くなるといわれる根拠は、ここにあります。
住宅やマンションなど、居住できる建物の敷地を「住宅用地」といいます。
「住宅用地」には、その面積によって税負担を軽減させるための措置があります。
| 条件 | 課税標準額 |
|---|---|
| 200㎡以下の住宅用地 | 課税標準額 × 6分の1 |
| 200㎡を超える住宅用地 | 課税標準額 × 3分の１ |
※建て替えのために住宅を解体した場合、要件を満たしていれば住宅用地として軽減措置を受けられます。
詳しくは各市町村にご確認ください。
では、同じ条件での固定資産税の差額を計算してみましょう。
同じ条件でも、『土地のみ(更地）』の場合は『住宅用地特例』の軽減措置の対象でないため
固定資産税は建物が建っている場合よりも234,000円高くなります。
注意‼ 建物がある土地は、建物に対しても別途固定資産税がかかります。
建物が建っている場合の固定資産税は、『住宅用地特例』の軽減措置によって固定資産税標準額が「3分の1」「6分の1」になります。(土地の面積による。)
固定資産税は、所有しているあいだ毎年必ず課税され、条件によって大きく負担額が変わるので、仕組みを正しく理解して節税の意識を持つことが重要です。
また、管理が不十分で放置されているような空家は『特定空家』に指定され、『住宅用地特例』軽減措置の対象外となります。
管理状態によっては、税の軽減が受けられるどころか罰金まで科せられることがあるので、十分な対応・管理が必須です。
売却をする場合は、更地にするタイミングがポイントです‼
建物が古い場合、更地にして土地のみで売り出すことが通例ですが、
更地にすると住宅用地特例が受けられず、固定資産税が高くなってしまいます。
そこで、建物を解体せずそのままにしておいて、売却が決まったタイミングで解体をするという方法もあります。
心配なことは全て相談をして、損のない最善の選択をするために、不動産会社などの専門家にご相談されると良いでしょう。
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