引き渡しまでに行われる準備と確認事項

所有権の移転登記の準備

登記手続きは、売主から買主に所有権を移転するために行われます。
この準備をしっかりとしておかないと、契約書での約束期日に所有権移転登記ができなくなってしまうので、注意が必要です。

通常司法書士が行いますので、必要な書類をしっかり確認しておくと良いでしょう。

住宅ローンの抵当権抹消の準備

売却物件に抵当権が設定されている場合には、抹消しなければなりません。

ローンを完済し金融機関から書類を受け取って、抵当権抹消の手続きをします。

金融機関と引き渡しの日程を調整しておく必要があるので、不動産業者と金融機関との相談が大切です。

建物や設備状態の確認

引き渡しまでには、売主、買主、不動産業者が立ち合い現地で確認をします。物件の間取りや広さ、不備はないかなど契約内容と同じであるかどうかを目で見て確認します。

土地の実測と境界の確認

一戸建てや土地の場合には、後々に土地の境界でトラブルを起こさないためにも、売主と不動産業者で現地確認を行います。
境界には隣の家や土地も関係があるので、隣の人に立ち合ってもらう場合もあり、土地家屋調査士に依頼をすることもあります。

物件を引き渡せる状態にする

引き渡しまでには退去をしておくことが原則で、自宅の場合には引っ越しを済ませます。
その際に、什器や備品などの引き渡し条件も確認し、買主に確実に引き渡せるようにしておきます。

固定資産税などの清算と鍵などの確認

上記のほかにも、固定資産税や都市計画税、公共料金、管理費などの清算が必要です。

不動産業者に確認のうえ、日割りで計算するようになるでしょう。

また、買主へ引き渡す建築関係の書類や鍵などを用意しておく必要があります。

引き渡し当日の手順

買主が用意するもの・必要な書類

支払いについて

• 不動産物件の残金
• 登記費用
• 不動産取引の仲介手数料（残金）
• 固定資産税・都市計画税清算金

必要書類

• 住民票（発行から3か月以内）
• 委任状（登記申請用）
• 本人確認書類
• 預金通帳と銀行届出印

売主が用意するもの

• 不動産の権利証
• 固定資産税等納税通知書
• 公共料金などの清算金
• 管理費などの清算金
• 印鑑・印鑑証明書
• 銀行通帳・銀行印

残代金の決済と所有権移転登記

買主から売主へ残代金の支払いが行われ、住宅ローンを利用する場合にはここでローンを実行します。

残代金の支払いが行われたら、売主は買主に領収書・所有権移転登記の書類を引き渡し、司法書士が両方の代理として所有権移転登記を申請します。
この際の抵当権の抹消も同時に行われます。

固定資産税と都市計画税の清算

固定資産税や都市計画税、管理費などを、引き渡し前日までは売主、引き渡し後は買主として日割り清算し、領収証を発行します。

必要書類と鍵の受け渡し

売主から買主に必要書類と鍵などの引き渡しが行われます。
その際に「引き渡し確認書」を引換とすることも多いです。

仲介手数料の支払い

引き渡し期日や契約内容に違いがあったら？

いよいよ引き渡しの日という時になっても、「工事が完了していない」「売主や賃借人の方の引っ越しが終わっていない」「約束通りに修理が行われていない」という場合もあります。
焦らず、冷静に対応しましょう。

同時履行の抗弁権などの行使が可能

何らかのトラブルで引き渡しの見込みが立たない場合、売り主の契約不履行としていったん解約するケースもあります。

また、民法の「同時履行の抗弁権」によって代金の支払いなどの買主の責任を拒むこともできます。

不動産業者の仲介で解決策を相談するのがベスト！

無理に解約するのはデメリットが大きすぎます。
またはじめから物件探しをするのも、時間と費用がかかります。

売主が誠実に対応しているようであれば、担当の不動産業者を仲介して両者でよく話し合い、解決策を模索することが良いでしょう。

引き渡しの猶予を設けて、遅れによって生じる費用分を弁償してもらうなどの対応策を相談するのが得策です。