みなさんは建ぺい率容積率という言葉を知っていますか?

建蔽率や容積率は建物を建てる上でとても重要な規定となっているので不動産を購入する上で知っておく必要があります。

新居を建てる時、どんなデザインの家にするのか、どれくらいの広さの家が欲しいのか、あれこれと想像するでしょう。

ですが、それを勝手に決めることはできません。

周辺の方々の生活の快適さや安全を考慮して、土地の種類に応じて建物の広さや高さに制限がなされています。

ここでは建ぺい率と容積率について詳しく解説していきます。

建ぺい率と容積率は住宅の設計で重要な基礎条件

建ぺい率とは

建ぺい率と容積率は建築基準法にも関わる建物を建てる上でとても重要な規定であり、土地の価値を定める上でも重要な存在となってきます。

建ぺい率とは「敷地面積に対する建物面積の割合」のことです。

建ぺい率は以下のように使います。

敷地面積が100㎡の敷地で建ぺい率が60%ならば建てられる建築面積は以下の式で求めます。

建築面積 = 100㎡ × 60% = 60㎡

建ぺい率60%と指定された100㎡の敷地には、建築面積が60㎡以内になるように建築しなければならないことになります。

たとえば、憧れの武蔵小杉の多摩川沿いに、ちょうど10坪(約33平方メートル)の土地を購入したとします。

ここに4LDKの2階建てマイホーム、1階は客間一つに大きなLDK(バスルームなども)にして、2階に広めの寝室を3つ造ろうと計画しました。

ですが、この土地の建ぺい率は50%までしか認められていません。

33平方メートルの土地で50%の建ぺい率なら、各階の床面積は半分の16.5平方メートルずつとなります。

つまり、5 ×3m程の敷地に2階建て住居を建てることになるのです。

各階が9畳分の広さしかありませんので、おそらく計画通りのマイホームにはならないでしょう。

建ぺい率の制限の緩和がある場合

以下の条件を満たす場合、建ぺい率に+10%の緩和を受けることができます。

1.防火地域内に耐火建築物を建てる場合
2. 角地にある土地の場合

容積率とは

容積率とは「敷地面積に対する延べ床面積の割合」のことです。

ここで出てくる延べ床面積は、建物各階の床面積の合計面積のことです。

たとえば容積率は以下のように使います。

敷地面積が500㎡の敷地で容積率が150%ならば、建てられる延べ床面積は以下の式で求めます。

延べ床面積 = 500㎡ × 150% = 750㎡

容積率も建ぺい率と同様に地域によって数値が定められており、50%から1000%と幅広い数値となっています。

注意事項

建ぺい率や容積率は基本的には遵守しなければならず、これらを違反して建てることはできません。

しかし、建てられたのが古く、建ぺい率や容積率が設定される前に建てられた建物のいくつかは、建ぺい率や容積率が守られていない建物もあります。

このような建物を購入する場合は、金融機関から融資を受けられないことがほとんどなので注意が必要です。

建ぺい率や容積率については緩和制限もあるので、購入予定の土地はどれくらいの建ぺい率や容積率になっているのか事前に確認し、様々な土地を見て比べると良いでしょう。

なお、建ぺい率には幅1mを超えるバルコニーや屋根が含まれますが、容積率にはバルコニーもロフトも吹き抜けなどは含まれません

このように建物の形状によって面積の計算が違う点にも要注意です。

まとめ

土地を購入し、建物を建てる場合、建ぺい率・容積率はとても大切なものになり、最初に確認する必要があります。

建ぺい率・容積率が分かる「用途地域」については役所の窓口で閲覧できることになっています。

また、計算の仕方などいろいろな条件により複雑ですから、土地の活用について、また建物の設計については、専門家である不動産業者、設計士などと相談しながら進めることが必要です。

建ぺい率や容積率は地域の都市計画で設定されます。

ただし、エリアを限定して緩和規定が設けられていることもあるため、正確なパーセンテージは役場の「建設課」などで確認するのがベストでしょう。

また、中古住宅を買うときにも建ぺい率や容積率をチェックすると安心です。
いわゆる違法建築の原因になっていることが多いからです。

登記簿には一階部分の床面積が記載されていますが、それで建ぺい率を計算するのでは不十分です。

2階部分が大きく張り出している住宅は特に注意してください。



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