マイホームなど不動産物件を売買するときに不動産会社で仲介してもらいますが、土地や建物の売買や賃貸の仲介には、不動産会社が宅地建物取引業の有資格者を雇い、国土交通大臣や東京都知事の認可を得る必要があります。

この宅地建物取引業(宅建業)のことは、一般的によく知られていないかもしれませんが、不動産の売買・交換・分譲マンションの販売代理など不動産を流通させるには、すべて宅地建物取引業法で定める免許が必要です。

宅地建物取引業法はかんたんに言えば、宅建業者を取り締まる法律です。

宅建業者による悪質な勧誘行為や不当な契約を監督し、あんしんで円滑な不動産取引をおこなうことを目的としています。

また、同時に不動産取引をおこなう消費者を守る法律でもあります。

宅建業者は個人経営など小規模のオフィスで営業するケースも多いですし、大手の不動産会社は必ず宅建の免許を取得しています。

不動産業と宅地建物取引業との相違点

宅建業は不動産業務の一部分を担当しています。

つまり不動産物件の取引・流通において営業する業種ということです。

ちなみに、不動産業には不動産物件の売買・賃貸の仲介以外にも、マンションなどの大家業や管理業、大家に代わって賃貸業を一括代行するサブリース業などがあります。

これらの業務には、基本的に宅地建物取引業の免許が不要です。

宅地建物取引業で取り扱う不動産物件

ちょっと細かい話ですが、この宅建業者が取り扱う不動産物件について説明しておきましょう。ポイントは宅地建物取引業法(宅建法)が定める不動産物件の定義です。

私たちはふつう、不動産物件というとすでに建築されている建物と、建物が建っている土地・建物が撤去された空き地ぐらいを考えます。建物に関してはそれで良いのですが、土地については宅建法で次のように定義されています。


●利用が認められている土地の全て(用途地域)
 *ただし、公道や公園や河川といった公共の敷地は除外される

●今後、建物の敷地として利用されることが決まっている土地(用途地域外)
 *将来的に建物の敷地にする目的で売買など取引される土地も含む

この定義によりますと、現在のところ登記上で農地となっていても、私有林と地目が表記されていても、宅地の用途で売買取引が行われる土地は宅建法上で宅地とみなします

宅建業法による規制

次に、宅建業法ではどんな規制があるのかについて、見ていきましょう。

宅地建物取引士になるためには、国家資格試験に合格しなければなりません。試験に合格した人は、さらに都道府県知事からの承認を得て、その地で有資格者登録をします。

この手続きを完了した人は宅建士証の交付を受けて、宅地建物取引士として営業することができます。

宅建業を営むためには免許が必要!

宅建業を営むには免許を取得しなければなりません。

誰でも開業できてしまうようでは、消費者も不安ですよね。

免許を受けるためには、

従業員の5人に1人の割合で、「宅地建物取引士」を雇う必要があります。

宅建業免許は以下2種類。

・国土交通大臣免許
・都道府県知事免許

二つ以上の都道府県に事務所を設置する場合には、国土交通大臣免許。
一つの都道府県区域内に事務所を設置する場合には都道府県知事免許となります。

免許は5年更新。
免許番号の前のカッコ内の数字が免許の更新回数です。

カッコ内の数が多いほど、宅建業者として長く営業していることが分かります。

しかし、個人事業者から法人化したり、知事免許から大臣免許に変更などすると、数字は1に戻ります。

ですので、更新回数が少ないからといって、一概に経験が浅いとも言い切れないので、参考程度にみると良いでしょう。
免許番号は分譲住宅のチラシや会社のホームページにも掲載されています。

宅地建物取引士(宅建士)は不動産取引契約の締結に立ち合う

宅建士は不動産業務でも重要な役割を果たします。
取引のときには物件への確かな理解をもって売買・賃貸の契約内容を的確に説明しなければなりません。
取引当事者の不利益にならないように公平で中立な立場を維持し、過不足なく説明するのはとても重要な役目です。

また、宅建士だけが契約書の記名押印に立ち合うことができます

そのために、不動産売買を仲介する不動産会社は、一定数以上の宅建士を確保します。

いかがだったでしょうか。

この記事を読んで少しは宅地建物取引業法について分かっていただけたと思います。

宅地建物取引業法は建物を取引する上では必ず関わってくる法律なのでしっかりと理解して取引するまでに備えましょう。



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