再建築不可物件について

「再建築不可物件」というものがあることをご存知でしょうか。

文字通り、今そこに住むことはできるけれども、立て壊すと再建築ができない、という場所のことです。そのため、その物件の売却は非常に難しいと言われています。でも、「再建築物件」だからと言って売買ができないということが決まっているわけではありません。

　ここでは「再建築不可物件」の定義について、また「再建築不可物件」の場合の出来ること、できないこと、そして「再建築不可物件」の売買について、特にその売買のメリット・デメリットを考えてみましょう。

「再建築不可物件」の定義について

「再建築不可物件」とは、建築基準法上の接道義務を果たしていない土地に建つ建築物のことを言います。

「接道義務」とは「建物を建てる時は、その土地が幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していないといけない」という建築基準法内での定めであり、消防車や救急車といった緊急車両が入れるようにすることで、消火活動や救助活動をスムーズに行えることを目的としています。

「接道義務」は、万一の緊急時に、安心して住むことができる町づくりをするうえで大切な規定となっています。

・道路に接している敷地の間口の幅が2m未満である

道路に接している敷地の間口の幅が2m未満だと再建築ができません。理由は火災が起こった際に避難経路として利用できなかったり、救急車や消防車などの緊急車両が通る事ができないためです。

・土地が道路に直接接していない

土地周辺が土地や建物で囲まれ、直接道路と接していなければ再建築ができません。理由は上記の火災が起こった時と同様のためです。

・接する道路が建築基準法の規定外である

接する道路が建築基準法に規定されている4m未満であれば再建築ができません。この理由も上記の火災が起こった時と同様です。

・道路に接している敷地の幅と長さが規定外である

道路に接している敷地の幅と長さの関係次第では再建築ができません。その関係は以下の2通りあります。

• 路地部分の長さが20m以下の場合、道路に接している幅が2m未満である
• 路地部分の長さが20mを超える場合、道路に接している幅が3m未満である

以上の条件の場合は再建築ができないことになっています。

「再建築不可物件」の場合の出来ること・できないこと

建築基準法が新しく定められる前の建物については、それを取り壊さなければならないということはありませんが「建築不可物件」になると、リフォームは可能ですが建築確認が必要となる新築や増築については行政の建築許可が下りないため、できないということになります。

しかし、「再建築不可物件」であっても、売買が全く不可能であるわけではありません。 ただし、様々な理由から「素人」が手を出すことは危険です。必ず、専門家（不動産仲介業者など）に相談することが大切です。

「再建築不可物件」の有効利用方法もある

そこで、再建築不可の物件かどうかを事前にチェックするのは肝心です。この確認は、地元の役所へ行けば分かります。登記書は個人でも閲覧できますし、担当職員へ問い合わせても良いでしょう。

なお、再建築不可物件は価格が安いため、あえて購入する方もいます。例え都心の物件でも相場よりずっと低価格で、固定資産税も節約できます。確かに再建築できないのは大きなデメリットですが、現在のリフォーム技術をもってすれば、十分に快適な住宅に変身させることが可能です。

こういった再建築不可物件は、マイホームにするよりも『戸建て賃貸・シェアハウス・再建築不可アパート』などの投資目的で利用されることが多いです。

普通の土地に新築で立てるより、初期投資がずっと小さく済みますし、リフォーム費用でも利息の低い日本政策金融公庫が利用できるので、投資にはメリットありの物件もあります。

売買におけるメリット・デメリット

買主側からみたメリット・デメリット

メリット

1. 比較的安価に購入することができる
2. 昔ながらの建物に住むことができる
3. リフォームやリノベーション、メンテナンスに費用をかけることができる
4. 固定資産税などの税負担が軽くなる

デメリット

1. 倒壊しても、再建築できない
2. 物件の安全性は担保できない
3. メンテナンス費用が高くかかる場合もある
4. 住宅ローンを利用できない可能性がある

まとめ

今まで「再建築不可物件」についてみてきました。前述した通り、建築基準法という法律があるため「素人」が手を出すことは難しい物件ですが、活用できないわけではありません。もしかしたら、近隣の方々との話し合いで土地を買い取ることができるなど、「建築可能」な物件になることもあります。

諦めずに専門家に相談していくことをお勧めします。