離婚時の不動産財産分与
方法・手順・注意点について
徹底解説!

まさか離婚することになるとは思わず、家をローンで購入した方もたくさんいるでしょう。

もし、離婚となった場合に、家を2等分してさっぱりと分けることはできません。

では、離婚時の家はどのようにすれば良いのでしょうか? トラブルにならないためにも、手順や方法を詳しく知っておく必要があります。

離婚の財産分与では、基本的に夫婦で均等に半分ずつ分けるように計らいます。離婚の原因がどちらにあっても、共有する財産はキレイに二等分するのが財産分与の法的ルールです。

この財産分与では、マイホームの財産分与がもっともトラブルになりがちです。
売却するにしても、必ずしも希望の金額で売れるとは限りませんし、売買の手数料も大きな額になります。

それから、ローン返済中の不動産は簡単に売却することができません。また、どちらかが住み続ける場合は、ローン返済の方法などでトラブルが起きやすい点にも注意すべきでしょう。不動産の財産分与は、必ず専門家を仲介して行うと安心です。

離婚時の不動産財産分与とは何か?

財産分与とは、結婚後に夫と妻の2人で築きあげた財産を分けるということです。
現金や、車、保険など世帯の名義で契約をしたものは全て対象ということになりますが、不動産財産分与は、結婚後に購入した家やマンション、土地などが対象です。

財産分与の対象になる家や土地

財産分与の対象になる家や土地は、夫と妻の共同の財産や住宅ローンを使って購入したものになります。家や土地の名義人は関係がありません。

結婚後ということがポイントなので、結婚前に親から相続した家や、夫婦のどちらかが結婚前に購入した場合、夫や妻のどちらかの貯金で買った家などは対象にはならないので、注意が必要です。

財産分与されない不動産
 ・ どちらかに相続・贈与された不動産
 ・ どちらかが結婚前に貯金した資金で購入した不動産
 ・ どちらかの親族が全額を出して購入した不動産

不動産財産分与する方法

家を財産分与するときは、売却する、どちらかが住むという2つに分けられます。2点についてメリットやデメリットがあることも知っておくと良いでしょう。

家を売却して現金化する

メリット・現金化することで2等分が
 簡単にスッキリと出来て、新たな出発の資金にもなる
デメリット・家がいつ売れるのかがわからない

住宅ローンが残っていたり、住む理由がない時には不動産を売却して現金を分配することが多いです。しかし、いつ売れるのか分からないので現金を受け取るまで時間がかかってしまいます。

売却して現金にする手順
1. 不動産の価格を知る 

所有している不動産の価格がいくらなのかを 把握する事はとても重要です。
現時点で家の価値がわかれば、「ローンの返済はどうするか」や「財産分与の金額はどのくらいになるのか」ということが把握できます。

正確な数値を知るためには不動産会社や不動産鑑定士に査定を頼みます。
1社だけでなく複数社に依頼する事でより正確な数値が分かります。

2.不動産を売却する

不動産の査定額と同額ほどで売れるように不動産業者を探しましょう。1つの不動産会社を選ぶのではなく、複数の不動産会社を見て信頼できる不動産会社を選びましょう。

3.売却価格を均等に分配する

売却価格を均等に分配します。この方法ならば金額などに関するトラブルは起きにくくなります。

夫や妻のどちらかが住む

メリット環境が変わらないので、
子どもがいる場合には転校などをしなくて良い
デメリットローンの残りの支払いを続けてくれるかなどの
心配やトラブルがある

離婚後の夫や妻のどちらかがその家に住み続ける場合は、専門家に適正な査定をしてもらい、相手に評価額の半額を現金で支払って引き取ることができます。 しかし、住宅ローンが残っていた場合は少し複雑になるので注意が必要です。

【例】家の評価額が1500万円の場合で妻が家に住む→夫には750万円を支払う。

どちらかが住む場合の手続き、手順
1. 不動産の価格を知る

所有している不動産の価格がいくらなのかを把握する事はとても重要です。正確な数値を知るためには不動産会社や不動産鑑定士に査定を頼みます。
1社だけでなく複数社に依頼する事でより正確な数値が分かります。

2. 住宅ローンの残りの金額を調べる

住宅ローンがあれば残りの金額がいくらなのか借入先の金融機関に確認しましょう。この金額によっては売却する選択肢もでてきます。

また、家の名義人とローンの名義人が同じだとは限りません。住宅ローンの負担額を決めている場合には財産分与の際に考慮されるので、しっかりと家の名義人、ローンの名義人について確認をしておくことが大切です。

3. 不動産価格と住宅ローンの差で分配する

住宅ローンがあると所有者とそうでない人とで差ができてしまうので平等にします。

住宅ローンの名義は基本的には変更できないので住宅ローンの分配と不動産価格の分配の両方をしなけらばならず少し複雑になってしまいます。

4. 不動産の所有権の名義を変更する

最後に不動産の所有権を所有者に変更するために不動産を管理している法務局で登記を変更する申請を行います。

注意すべき点

〇オーバーローンの場合

不動産の価値を査定したときのオーバーローンとアンダーローンとは、以下のようなことです。

・不動産価値よりローンの方が多く、
 売却してもローンが残る=「オーバーローン」

・不動産価値がローン残額を上回り、
 売却して利益がでる=「アンダーローン」

しかし、オーバーローンの場合は以下の問題点があります。

・オーバーローンは「マイナスの資産」となるので、
 財産分与の対象外となる可能性がある

・売却してもローンは残るので、誰がローンを支払っていくのか、
 支払いを続けられるのかというトラブルが考えられる

家は売却をしても、どちらかが住むとしてもお互いよく話し合う必要があるでしょう。どちらも素人ですし、離婚ということが決定した中での話し合いは困難な場合もあります。

不動産財産分与は住宅ローンの有無が大きく関わってくるとお分かりいただけたと思います。

トラブルを避けるためにも専門家に依頼をして、的確なアドバイスをもらうのが良いでしょう。

財産分与の際に確認しておくこと

不動産の財産分与のために確認しておくことは以下になります。

まず、ローン支払い中の不動産はローン会社の抵当権になっていて、事前に売却許可を得なければなりません。ローン残高よりも高く売れれば良いですが、反対に売却してもローンが残ってしまうと借金を二等分しなければなりません。それよりは、どちらかが住み続けた方がよいでしょう。

相手がローン名義のマイホームに住むリスク

離婚後に相手がローン返済の責任を持つと離婚協議書に明記しても安心できません。万が一返済がストップすれば、その分は自分で払うことになります。あるいは返済不能になれば、すぐに抵当権の行使でマイホームが売却されてしまいます。また自分が連帯保証人の場合は、ローン残金を代弁するよう請求されます。

ローン名義を自分に変更して他の財産で清算する

もしローン返済中のマイホームに住み続けるならば、先に述べた通り、離婚相手がローン名義であるリスクが高すぎます。もし自分に安定収入があればローンの名義変更をして返済を引き継ぐ方が良いかもしれません。その方が、新たに賃貸住宅に引っ越すよりもメリットになることが多いのです。

もちろん、毎月の返済の一部を相手に負担してもらうよう協議書に明記します。なお、自分が大きな負債を背負うのですから、その他の財産分与でプラス・マイナスを調整することも肝心です。

このように公平に財産分与すれば、離婚後の生活がより安定することでしょう。ただし不動産分与については法的に難しいことがたくさんありますので、ぜひ専門家に相談するようおすすめします。



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