不動産売却時にかかる
譲渡所得税を計算しよう

所有する不動産(土地やマイホーム)を売却すると、その譲渡所得(売却益)に応じて税金がかかります。
不動産の譲渡所得は、通常の譲渡所得とは異なり、条件に応じて控除額が決まっています。
税金を払いすぎて損をすることがないように、正しい知識を身につけましょう。

譲渡所得にかかる税金とは?

譲渡所得にかかる税金は、大きく分けて2種類あります。
  1 所得税
  2 住民税

この2種類の税金を合わせて、一般的に譲渡所得税といわれています。

譲渡所得税はいくら?計算してみよう!

譲渡所得税は以下の計算式で計算します。

不動産の売却代金-(①取得費+②譲渡費用)-③特別控除×④税率

何やら難しい表現ばかり…
計算式内の各費用について、一つ一つ確認していきましょう。

①  取得費とは?

不動産を購入した際にかかった費用のこと。
不動産の代金だけではなく、不動産取得の際に発生した諸経費も取得費に含めます。

〖諸経費〗 
・購入時の仲介手数料
・登記費用
・不動産取得税
・測量費    など

②  譲渡費用とは?

不動産の売却時に支出した費用のこと。
売却価格だけでなく、売却の際にかかった諸経費も譲渡費用に含めます。

 〖諸経費〗

・売却時の仲介手数料
・測量費
・印紙代
・(建物を取り壊して土地を売るときの)取り壊し費用  など

③  特別控除とは?

下記のいずれかに該当する場合には特別控除が適用されます

1. 公共事業などのために土地建物を売却した場合    5,000万円
2. 自己居住用財産を売却した場合        3,000万円
3. 特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合    2,000万円
4. 特定住宅造成事業などのために土地を売却した場合    1,500万円
5. 農地保有の合理化などのために土地を売却した場合    800万円
6. 都市計画区域内の低未利用土地等を譲渡した場合    100万円

(参考:国税庁HP)

特例が適用になれば、かなりの節税になりそうです!

税率は?

税率は不動産の所有期間で決まります。
不動産を売却した年の1月1日時点で5年以内か5年以上かで税率が変わります。

5年以内の場合(短期譲渡所得)…税率39%(所得税30%・住民税9%)

5年以上の場合(長期譲渡所得)…税率20%(所得税15%・住民税5%)

所有期間5年を境に倍近く税率が変わるのは、大きな差です。
所有期間が4年か5年かの境目にある場合には、売却のタイミングを慎重に見極めた方が良いでしょう。

〖例〗取得したのが、2014年5月、2019年7月に売却した場合

所有期間はその年の1月1日でカウントするため、4年7ヶ月、39%で計算されてしまいます。
このような場合には、1月まで待って売却した方がより税金を抑えることができます。

取得費が不明である時の計算

不動産の取得費が分からない時はどうするか?
先祖伝来受け継いできた土地や、買い入れた時期が古すぎて分からないケースもあるでしょう。

取得費が分からない場合には、
売却額の5%を取得費として譲渡所得税を計算します。

しかし、5%を適用して計算すると譲渡所得が高額になる危険性もあるので注意が必要です。

〖例〗売却額は5000万円、取得費は3000万円だった場合
差額2000万円が課税対象額になりますが、取得費が分からず売却額の5%を取得費として計算すると、4750万円が課税対象額になってしまいます。

取得費が分からないばかりに税金を無駄に多く支払ってしまうのは非常にもったいない話です。

確定申告は必要?

不動産売却で利益が発生した場合、確定申告が必要です。
利益が出た場合には、不動産を譲渡した年の翌年2月16日~3月15日の間に確定申告をする必要があります。

売却によって損失が出た場合には、原則申告の必要はありません。
しかし、赤字の場合でも確定申告をすることで、損益通算して、ほかの税金を抑えられる可能性があります。

確定申告や税金は、複雑なことが多いです。
マイホームの買い替え時の税金は安くなりますし、相続した空き家を更地にして売却すると、条件に適えば3,000万円が控除の対象となります。

不動産売却にかかる税金は額が大きくなります。
大切な資産を売却して損をしないように必要な納税については、ぜひその分野に精通した専門家に相談しましょう。



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